PREGUNTAS FRECUENTES

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¿Cómo puede un extranjero comprar una propiedad en Yucatán?

Mérida y una buena parte del estado de Yucatán están en el área restringida, a 31 millas de la costa y 62 millas de la frontera. Para que un extranjero pueda comprar una propiedad en esta área se requiere un fideicomiso bancario.

El fideicomiso le da derecho como extranjero a mejorar, disfrutar y vender la propiedad con todos los beneficios derivados de esta operación. Puede vender la propiedad a otro extranjero cediendo los derechos legales del fideicomiso al nuevo comprador.

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Si vende su propiedad a un mexicano, pueden cancelar el Fideicomiso del banco y procesar el título de la propiedad simple como nacional mexicano.

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A través de un fideicomiso, los extranjeros también pueden comprar un lote de terreno para construir una casa, siempre y cuando se comprometan con el gobierno mexicano a construir una propiedad de al menos $200,000 pesos de   valor de mercado actual (incluyendo el costo de la tierra) dentro de un período específico de tiempo (2 años).

¿Puede un extranjero adquirir una propiedad a través de una corporación?

Las personas extranjeras también pueden adquirir una propiedad a través de una corporación creada en México y en la mayoría de los casos no se necesita tener un socio mexicano.

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El gobierno mexicano actualmente requiere que las corporaciones reporten declaraciones de impuestos mensuales, para cumplir con este requisito, tendrá que contratar a un contador mexicano que puede costar entre $50 a $100 USD por mes.

Le recomendamos que tenga la asistencia de un abogado mexicano ya que los requisitos cambian de vez en cuando.

NOTA: Si usted forma una corporación, debe considerar la creación de un testamento en México para la protección de su patrimonio.

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¿Si mi casa está frente a la playa, la playa se considera como mi propiedad?

Nadie, incluyendo a los mexicanos, pueden ser dueños de la playa. Esta franja es propiedad del Gobierno Federal de México bajo la Zona Terrestre Marítima Federal.

¿Cuáles son los costos asociados con la compra y venta de una propiedad en Yucatán y quién los cubre?

Es común en México que la mayoría de los costos de cierre sean pagados por el Comprador. Los costes se basarán en el valor catastral de la propiedad, que puede ser inferior al precio de venta real. Hay un impuesto de adquisición  del 2.5% del precio de compra en la mayor parte de Mérida, pero en la costa del Golfo de Yucatán, el impuesto sube  al  3%  en  lugares como Progreso,  Chelem y Chuburná. El impuesto en Telchac Puerto y algunas otras áreas es de 4% El comprador también debe pagar los honorarios del Notario que generalmente equivalen al 2-3% del valor de tasación de la propiedad.

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La creación de un nuevo fideicomiso bancario cuesta un poco más que asumir la propiedad mediante la transferencia de un fideicomiso ya existente. Las tarifas de configuración de un fideicomiso variarán de un banco a otro. Existe también una tarifa anual para el mantenimiento del fideicomiso que se debe pagar al banco directamente.

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En general, las comisiones inmobiliarias son pagadas por el Vendedor y éstas representan del 5% al  6% del precio de venta.

Si la propiedad en cuestión no es una propiedad  “personal”, se considera propiedad COMERCIAL y por lo general es propiedad de una corporación. Como tal, el comprador está sujeto a un impuesto adicional, llamado     Impuesto al Valor  

Agregado (IVA), dicho impuesto es del 16%  sobre el precio de venta de la propiedad.

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¿Cuáles son los impuestos pagados por el vendedor?

Cuando los ingresos se obtienen de la enajenación de una propiedad, el vendedor debe pagar el impuesto sobre la renta (ISR). El Notario retendrá estos estos impuestos en el momento del cierre. En el caso de las corporaciones, estos ingresos también están gravados.

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El vendedor está exento del impuesto (ISR) sobre los ingresos obtenidos de la venta de la casa por aproximadamente $4.4 Millones de pesos, si se trata de su domicilio particular y sino ha exentado este impuesto en los últimos tres años.

Si usted es extranjero y desea disfrutar de esta exención, también es necesario tener contar con una visa de   residencia permanente. Si usted no es un residente permanente y no puede obtener una visa permanente, se le pedirá que pague el impuesto sobre las ganancias de capital sobre la diferencia entre el “precio de compra" original de su propiedad como se indica en su fideicomiso y el precio de venta establecido (nuevo valor evaluado) como se registra en la transferencia.

El otro impuesto que un vendedor debe pagar es el impuesto "Cedular” (cobrado por el   estado de Yucatan). Este impuesto será del 5% sobre el valor mostrado en la nueva escritura. Este impuesto es cobrado por su Notario al cierre de la transacción.

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Si usted es dueño de la propiedad a través de una corporación, sin duda tendrá un Notario y un contador que están involucrados.  Ellos le ayudarán a determinar la mejor manera de vender la propiedad.

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¿Puede un extranjero comprar su casa con financiamiento?

En la mayoría de los  casos no hay financiamiento para vivienda disponible para extranjeros aquí en México. Prácticamente todas las transacciones se realizarán por transferencia bancaria, los pagos en efectivo están limitados a $600,000 pesos, debido a las regulaciones gubernamentales relativas al lavado de dinero.

Inspecciones y reparaciones.

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Aunque las revelaciones de vicios ocultos en las propiedades no son requeridas por la ley mexicana, es nuestro compromiso pedir al vendedor tanta información como sea posible sobre la propiedad, incluyendo las áreas de mejora necesarias.   Si lo desea, podemos referirle a  algunos contratistas que podrán realizar inspecciones, sin embargo debe ser consciente de que en México no hay regulaciones estándar para plomería e instalación eléctrica y el resultado de las inspecciones no comprometerá al vendedor a realizar ninguna reparación o mejora.

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¿Cómo es el proceso de cierre y cuánto tiempo se tarda?

En México, la práctica normal es que su abogado de bienes raíces prepare un contrato (Promesa de Venta) con los detalles de la transacción y que debe ser firmado por el comprador y el vendedor.

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En esta etapa, un anticipo acordado es pagado directamente al vendedor para asegurar la venta. En caso de incumplimiento por cualquier motivo, el vendedor debe reembolsar el dinero. El acuerdo de venta final será ejecutado por un Notario Público, un abogado respetado con especial reconocimiento del gobierno para realizar  transacciones inmobiliarias.

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Es responsabilidad del notario revisar las escrituras y los títulos de propiedad, asegurarse de que no hay gravámenes existentes, ayudar al banco a establecer su fideicomiso (para el caso de extranjeros) y luego formalizar el contrato final de venta, redactar la nueva escritura, recaudar y pagar los impuestos  al  gobierno y registrar la transferencia de propiedad según lo exija la ley.

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La formación de un fideicomiso suele tardar entre cinco y seis semanas, ya que se debe obtener un permiso. Si la propiedad ya está en un fideicomiso bancario existente, este proceso se puede acelerar y el costo también es menor. Puede tomar cinco o seis semanas para formar una corporación y cerrar una transacción. Sin embargo, puede haber excepciones, particularmente en el caso de propiedades históricas (o antiguas), que pueden tardar mucho más tiempo en cerrarse.

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Cuando se trata de herencia, los tribunales se mueven muy lentamente y el sistema es engorroso. En estos casos raros, es difícil predecir cuánto tiempo podría tomar el cierre.